LA RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE SU IRREGOLARITA' URBANISTICHE ED EDILIZIE
E' molto interessante quanto sta emergendo da alcune sentenze della Cassazione, relativamente alla responsabilità del Mediatore su eventuali irregolarità urbanistiche ed edilizie dell'immobile oggetto di compravendita.
La Corte di Cassazione ha recentemente confermato l’orientamento secondo il quale, in tema di mediazione immobiliare, può essere configurabile una responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita.
Interessante, al riguardo, è la Circolare Legale inviata da FIMAA ai suoi associati:
Con l’ordinanza 2 maggio 2023, n. 11371, la Corte di Cassazione conferma il precedente orientamento secondo il quale, in tema di mediazione immobiliare, può essere configurabile una responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita.
Il Tribunale di Genova accoglieva la richiesta di condanna del titolare di un’Agenzia immobiliare al risarcimento dei danni pari all’importo della provvigione corrisposta dall’attore per l’acquisto di un immobile per violazione dell’art. 1759 c.c. In particolare, l’immobile oggetto della compravendita presentava delle difformità edilizie emerse a seguito di aggiornamento catastale ed urbanistico, circostanza che secondo l’Agente immobiliare era però nota all’acquirente. Sulla base di tale rilievo, la
Corte d’appello genovese ha ribaltato la sentenza di prime cure. Il soccombente ha dunque presentato ricorso dinanzi alla Corte di legittimità.
1. L’obbligo per il mediatore di comportarsi secondo correttezza e buona fede
Sostiene la Suprema Corte che, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, il mediatore - tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. “mediazione atipica”) - ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare.
2. L’obbligo ex art. 1759, comma 1, c.c. consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere
Dalla lettura combinata dell’art. 1759, comma 1, c.c. con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989, si desume, invero, la natura professionale dell’attività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico - giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di “svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare” (L. n. 39 del 1989, art. 3, comma 1; cfr. Cass. n. 6389/2001; n. 5107/1999). L’obbligo ex art. 1759, comma 1, c.c. Consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti al rendimento energetico, alla contitolarità del diritto di proprietà, all’insolvenza di una delle parti, all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore. Hanno peso, in particolare, ai fini dell’obbligo di informazione di cui all’art. 1759, comma 1, c.c., le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (Cass. n. 15577/2022).
3. La mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata
Ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, delle quali il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione ovvero legittima, in alternativa, la richiesta di risarcimento dei danni (Cass. n. 20132/2022). In tale evenienza (affare concluso), il riscontro dell’adempimento del dovere di informazione esigibile nei confronti del mediatore va compiuto con esclusivo riferimento al momento stesso del perfezionamento dell’accordo, che è poi lo stesso in cui, ai sensi dell’art. 1755 c.c., sorge il diritto alla provvigione, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione del contratto stesso, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Sicché detto riscontro deve essere effettuato avendo riguardo al momento della accettazione della proposta di acquisto che abbia conclamato l’incontro della volontà delle parti diretto a creare il vincolo giuridico costituito dall’assunzione dell’impegno alla futura stipula del contratto definitivo in base agli elementi essenziali individuati. La sopravvenuta conoscenza delle difformità dell’immobile acquisita dal promissario acquirente all’atto di un eventuale “secondo preliminare”, desunta proprio dalla modificazione delle condizioni dell’affare rispetto al vincolo inizialmente pattuito, costituisce conferma del rilievo della originaria carenza informativa attribuibile al mediatore, e non del corretto adempimento dell’obbligo gravante su quest’ultimo.
4. La responsabilità del mediatore sussiste indipendentemente da quella del venditore
La responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente. E ciò in quanto un conto è affermare che il diritto del mediatore alla provvigione sorge anche in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo di regolarità urbanistica, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria; altro è negare che il promissario acquirente non abbia interesse ad essere informato dal mediatore della presenza di irregolarità urbanistiche e edilizie dell’immobile, seppur sanabili, trattandosi di circostanza relativa alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che può sia influire sulla prestazione del consenso al contratto, sia determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni, adeguando il prezzo alla spesa da sostenere per la sanatoria. L’informazione su “l’aggiornamento catastale e urbanistico” in corso, che si assume resa già nella proposta di acquisto, attiene alla normale verifica di conformità dello stato di fatto dell’immobile da alienare rispetto ai dati planimetrici ed ai titoli edilizi abilitativi rilasciati, ma non rileva quale comunicazione della presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali.
5. La responsabilità del mediatore sussiste anche in caso di mancata conclusione dell’affare
Come si è già osservato, il contenuto della responsabilità del mediatore agli effetti dell’art. 1759 c.c. È il risarcimento dei danni. La parte che sarebbe tenuta a corrispondere la provvigione, a norma dell’art.1755 c.c. (e dunque allorché l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento del mediatore), può, peraltro, far valere l’inadempimento dell’obbligo di informazione proprio per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione (Cass. n. 5938/1993). In ogni caso, il mediatore che non abbia adempiuto all’obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della diligenza professionale, è responsabile per i danni sofferti dall’interessato (Cass. n. 16009/2003; n. 6389/2001; n. 5107/1999).
Secondo quanto si osserva in dottrina, ed è stato talvolta riconosciuto altresì in giurisprudenza, la responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c. non trova un suo presupposto indefettibile nell’avvenuta conclusione dell’affare (Cass. n. 1160/1973). La norma non distingue, del resto, fra circostanze idonee a favorire o a pregiudicare l’affare, e le parti ben potrebbero subire un danno conseguente alla violazione dell’obbligo di informazione gravante sul mediatore anche per non aver stipulato un contratto che si sarebbe rivelato conveniente.
6. La solidarietà tra venditore e mediatore in termini di responsabilità
Quanto al profilo particolare del coordinamento della responsabilità del mediatore ex art. 1759, comma 1, c.c. con la responsabilità del venditore per la violazione dell’impegno traslativo del diritto sulla cosa alienata, alla stregua della specifica disciplina delle garanzie e degli inadempimenti del contratto di compravendita, se, come detto, non possono esigersi dal mediatore specifiche indagini di natura tecnico-giuridica in ordine alla veridicità della dichiarazione del venditore circa la libertà
dell’immobile e l’inesistenza di pesi od oneri, non di meno egli deve comunicare alle parti le circostanze dell’affare conosciute o conoscibili, nei sensi già indicati, ed astenersi dal fornire informazioni non controllate.
Il mediatore, d’altro canto, interviene nelle fasi del procedimento di formazione del contratto di compravendita immobiliare antecedenti all’intervento del notaio ed all’espletamento dei controlli cui quest’ultimo è deputato, e la qualificazione professionale del mediatore giustifica, perciò, che lo stesso abbia verso le parti della trattativa preliminare obblighi di fornire le informazioni note e divieti di fornire informazioni non veritiere e di reticenza.
La considerazione che il promissario acquirente, denunciando la responsabilità del promittente venditore per la violazione dell’impegno traslativo assunto, possa utilmente sperimentare i mezzi di tutela di carattere generale che consentono il mantenimento dell’equilibrio del rapporto economico di scambio previsto nella promessa di vendita o nel contratto definitivo, non induce ad escludere in radice l’astratta risarcibilità dei danni ulteriori, per le spese sostenute o i costi inutilmente subiti, che siano altresì conseguenza immediata e diretta della responsabilità del mediatore per la mancata o inesatta informazione del compratore.
7. I principi enunciati dalla Cassazione con riguardo al disposto dell’art. 1759 c.c.
«Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di
mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare».
«Allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente».