Il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.
Poiché esso attesta anche le condizioni di sicurezza del fabbricato, il suo rilascio è subordinato alla presentazione al Comune:
- del certificato di collaudo statico ;
- del certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);
- della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.
L'agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso.
Una volta presentata l'istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente Ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata:
- decorsi 30 giorni nel caso sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto iniziale, il parere dell’ASL circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie;
- decorsi 60 giorni nel caso non sia stato rilasciato il parere dell’ASLe lo stesso sia stato sostituito da un’apposita autocertificazione(possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale).
Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce comunque al Comune di poter dichiarare l’inagibilità di un edificio o di parte di esso qualora siano venute meno le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.
La funzione del certificato di agibilità non è quella di attestare la conformità dell'edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia; al certificato di agibilità deveri conoscersi la natura di attestazione dell'idoneità dell'edificio sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico – a essere utilizzato ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, altro.
Il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito. Se sono stati commessi degli abusi edilizi gli stessi non possono certo ritenersi sanati per effetto del rilascio del certificato di agibilità. Rimane pertanto ferma la facoltà per il Comune di irrogare tutte le sanzioni previste dalla legge per la repressione degli abusi commessi.
Il certificato di agibilità non può essere rilasciato (né l’agibilità può formarsi per silenzio/assenso):
- se gli impianti posti a servizio del fabbricato non sono stati realizzati in conformità alle norme in materia di sicurezza e se non sono state rilasciate le relative “dichiarazioni di conformità” dalle imprese installatrici
- se il fabbricato non è stato dotato dell’attestato di certificazione energetica
Il certificato di agibilità e la commerciabilità dei fabbricati.
Per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità, né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell'agibilità; tuttavia non si può non sottolineare come, qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l'esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l'insorgere di future contestazioni.
L’agibilità, se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità di un fabbricato incide in maniera rilevante sulla commerciabilità “economica” dello stesso (a meno che si tratti di un fabbricato che le parti stesse abbiano convenuto di trasferire senza agibilità: si pensi al contratto con cui il venditore trasferisca un fabbricato realizzato “al grezzo” quando le opere di completamento sono assunte a proprio carico dall’acquirente).
Come si è detto nel precedente paragrafo, il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di una formale certificazione, dimostri che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso. Più precisamente qualora si sia formata la fattispecie del silenzio-assenso il costruttore-venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza e il decorso del tempo, assolve quanto dovuto ai fini dell’agibilità dell’immobile promesso in vendita.
Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a richiesta del notaio o dell’acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con la dovuta documentazione.
La presenza dell’agibilità (per dichiarazione espressa o per silenzio-assenso) costituisce pertanto un elemento che non può essere trascurato sia nella fase della trattativa sia nella fase della contrattazione immobiliare.
La presenza dell’agibilità influisce infatti:
- sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità. L’agibilità è infatti condizione per la concreta utilizzabilità di un fabbricato;
- sulle condizioni di vendita: la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché di ciò si tenga conto nella determinazione del prezzo.
Non è neppure escluso che scopo delle parti sia proprio quello di trasferire fabbricati privi dell’agibilità; si pensi ad esempio:
- al trasferimento del fabbricato al grezzo da completarsi a cura dello stesso acquirente che assume a proprio carico le opere di finitura e quindi anche l’onere di richiedere l’agibilità;
- al trasferimento del fabbricato dismesso, dichiarato inagibile per le sue precarie condizioni di conservazione e che l’acquirente acquista al fine di procedere alla sua radicale ristrutturazione.
Il trasferimento di fabbricati privi di agibilità è senza dubbio possibile, visto che la menzione dell’agibilità, come sopra già ricordato, non è richiesta dalla legge a pena di validità dell’atto di compravendita.
Sono peraltro tutelati dalle legge sugli immobili in costruzione gli acquisti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire ma non siano ancora in condizione di ottenere l’agibilità.
Il certificato di agibilità e il contratto preliminare.
Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo.
La stipula di un preliminare completo e tale da disciplinare tutti gli aspetti controversi che si possono presentare in un trasferimento immobiliare – tra i quali anche gli aspetti relativi alla presenza o meno dell’agibilità – è condizione essenziale per garantire il buon fine dell'intera compravendita destinata a concludersi con la stipula del rogito.
Pertanto:
a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare;
b) se viene trasferito un fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire:
- se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio (o al formarsi per silenzio assenso) dell'agibilità perché è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile;
- se il fabbricato debba al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non consentire ancora la dichiarazione di
agibilità);
- a chi farà carico l'onere (nel caso di cessione al grezzo o comunque con i lavori di costruzione non ancora ultimati) di realizzare le opere di completamento e di finitura e di chiedere il rilascio dell'agibilità (cioè dovrà essere precisato, già in occasione della stipula del preliminare, se tali opere dovranno essere eseguite dall’acquirente o dal venditore, nel qual caso dovranno essere anche precisati i termini per il completamento delle opere e per l’ottenimento dell’agibilità e indicate le garanzie poste a carico del venditore).